住宅を考える

シニア住宅とは、高齢者住宅、介護付き高齢者住宅、シニアマンション（シルバーマンションとも言う）などをシニア住宅と言います。
だが最近、高齢化時代の到来で老後の生活、住環境についての新たなニーズが現れ、この流れから（財）高齢者住宅財団が一定の基準を満たす賃貸住宅について「シニア住宅」として認定を行っています。
その概ねの基準は
�@高齢者の生活特性に配慮した仕様・設備の採用、特に事故防止などある程度身体が弱化した状況でも住み続けられる住宅の仕様・設備
�A高齢者の日常の安心を確保するサービスの提供、特に生活不安解消の緊急時の対応、安否の確認、生活・健康相談、フロントサービス等の提供
�B高齢者に配慮した家賃等の支払い方式の採用、一時払い方式、月払い方式または一時払い・月払い併用方式の採用などです。
そして、シニア住宅の建物は、以下のように「シニア住宅建設基準」を満たす必要があります。
・住宅・住戸専用部分では、・戸当たり床面積（バルコニー及び共用部分を除く）を概ね３０�u以上とする。
●住戸内は原則として段差の無い構造とする。
・階段、浴室、玄関、便所、脱衣室に手すりを設置す　　る。
・通路、出入口は介助車椅子の使用が可能な幅員を確保　する。
・緊急通報装置を設置する。
●屋外空間・共用施設では
・出入口に傾斜路を設ける。
・３階以上の中層住宅にはエレベーターを設置する。
●生活支援施設では
・基礎サービスの提供に必要な施設を整備する。
・居住者のための交流施設を設ける。
　などです。
このように、高齢期における居住・生活ニーズとして、安心して活き活きと暮らすことのできる居住形態が重視されています。
シニア住宅は上記概念にあるように、将来的に安心して住み続けられるための配慮が施され、健康期から入居可能なこと、多様なサービス提供が可能なこと等から幅広い高齢者に対してその役割が期待されます。

団塊世代の退職に伴う高齢化社会に向かって、この容易なシニア向けの賃貸住宅としたシニア住宅の供給が増えるでしょうね。

フラット35 比較
フラット35を比較するには総支払額を考慮しないわけには行かないです。
なぜならば各民間金融機関が多種多様な住宅ローン金利と手数料、保証料などで実際に借り入れを行うからにはいったいどの金融機関から問合せをしたら良いのか私たちのようなローンを知らない一般の消費者には全く検討もつかないのが実態だからです。

その中で表面上の金利だけではなく手数料や補償料等も踏まえて総支払額の検討をする必要があります。
ローンも短期で返済が可能であるならば10年の固定金利2％台の商品もありますし5年1％台の商品もあります。ただしこの期間の終わったあとの金利は誰も知りません。
今は低金利でも数年後には4％、5％になるかも知れないのです。

そういう金利上昇で万が一のことを考えるのならば固定金利が20年、35年の長期固定金利の住宅ローンが良いでしょう。
ローンの返済に関する考え方は人それぞれの事情でも違います。
いくつかの返済パターンを手数料や補償料も考慮することを忘れないで納得のいくまで計算してみましょう。

フラット35のメリットには　
1 最長35年の固定金利　35年の固定金利であり途中で金利が上昇しても金利が増えることは無い　
　2 低金利　2％台の金利で長期固定ローンはかってないほどの低金利であり以前のものと比べ物にならない
3 最高額8000万円まで借り入れが可能　　
4 保証料が無い〔銀行の住宅ローンの場合には0.2％程度の保証料を事前に支払うか金利に上乗せがある〕　
5 繰上げ手数料が不要〔銀行の住宅ローンでは繰上げ返済時に数千円〜数万円の手数料がかかる〕　
6 保証人が不要　
などのメリットがあるが良いことばかりではないので、借り入れ金額が20年で返済可能であるならば現在では20年固定で金利が安い商品を捜したほうが得策です。

屋根のコスト

●材料によるコスト
屋根材の坪面積あたりの価格は瓦が最も高く、ついでスレート系、金属板、アスファルトシングルとなります。ただ、金属でも銅やステンレス屋根は非常に高価です。この中から何を選ぶかは、予算や住宅のデザインにもよりますが、耐用年数やメンテナンスのしやすも考慮しましょう。
日ごろから傷んだ箇所をチェックするようにしておきましょう。
特に複雑な形状の屋根は、隅々まで見落としがないように注意が必要です。
さも重要なポイントになります。例えば、高価な瓦でも上質なものは100年も持つことがあります。
その間に葺き替えをしないですめば、一概にコストがかかるとはいえません。
また、銅板のように時間がたてばたつほどよい味が出る材料もあります。
屋根材を選ぶ時には、竣工時のコストや見栄えのよさだけでなく、長い目で見ることも必要です。

●デザインによるコスト
屋根は同じ材料を使用しても、デザインによって坪当たりの単価が違うものです。
入母屋造りが最も高価で、寄棟、切妻の順に安くなります。
また、軒の出を深くしたり勾配を急にすると、屋根面積が増えてコストは高くなります。
もちろん、複雑な形状や曲面にする場合も予算を大目に見ておかなければなりません。
住宅コストを考える時には、材料以外に屋根の形状や勾配も検討しないと、予算の配分が難しくなってしまいます。

●メンテナンスの重要性
屋根は風雨や直射日光から住宅を守る部分なので、住宅の寿命は屋根によって左右されるといえます。
厳しい自然環境にさらされる部分だけに、傷んだ箇所は早めに修理しておきたいものです。
簡単なメンテナンスを怠ると、下地から張り替えることになり、思わぬ出費がかさみます。
３年から５年に１度、防水性、断熱性、通気性等の機能が低下しないうちに点検し、必要があればメンテナンスやリフォームを行いましょう。
これを行うことにより屋根の寿命が延び結局はお得になります。

葺き替え時
・瓦葺き
瓦はほかの屋根材よりも高価ですが、それだけに高級感があります。
特に和瓦を純和風家屋の大屋根に葺くと、大変ぜいたくなつくりになります。
また、複雑なデザインの屋根には、鮮やかな色の洋瓦を使うと陰影が出て華やかです。
台風などで瓦がずれると、そこから雨水が侵入してしまいます。
瓦がずれたら、下から順番に押し上げるようにして、引っかけ桟にかけていきます。
古い瓦屋根は、引っかけ桟が腐っていることが多いものです。
定期的に点検し、桟や瓦の異常を早めに修理すれば、数十年も葺き替えずにすみます。

・金属板葺き
金属板葺きの屋根は、瓦葺きに比較すると非常に軽く、ゆるやかな勾配にしても問題ありません。
また、曲げたり切ったりといった加工が容易なため、ドームなどの曲面や複雑な形状の屋根にも対応できます。
軽快でもモダンなデザインの建物にはうってつけの材料です。
ただ、金属板は裏面が結露しやすいので、設計段階で小屋裏換気が十分にできるようにしておくことが大切です。
金属屋根が部分的にさびている時はまずワイヤーブラシなどでさびを落として、サンドペーパーをかけておきましょう。
この上に一回り大きく切った金属板を合成ゴム系接着剤で張り付け、乾燥したらペンキを塗ります。
全体にさびが出てしまった時には、専門の業者に依頼して葺き替えなければなりません。耐用年数を長く保つには、２、３年ごとに塗料を塗り替えましょう。
塗装をする前には、全体の汚れやさびを落とすことがポイントで す。

・スレート
平板状のほかに、洋瓦の形をしたものもあります。
どちらも軽量で、鮮やかな色から落ち着いた色まで、豊富な色数が揃っています。
石綿セメントは、現代的な和風デザインにも洋風デザインの家屋にも合う屋根材ですが、比較的吸水性が高いので勾配の大きな屋根に使ったほうが安心です。
石綿セメント系の屋根は耐久性があり、半永久的に変退色しません。
ただ、棟板や軒先など、一部には金属板を使用しているので、この部分はさびを落としたり塗装をし直す必要があります。
３年に１回程度金属部分の点検をしていれば、建て替えるまで葺き替えの必要はありません。
リフォームなどで、屋根全体を石綿セメント系の材料に葺き替える場合は、専門の業者に依頼しましょう。

・アスファルトシングル葺き
金属板同様に軽くて施工性に優れていますが、砂によって表面に着色をしているため、金属板とは違った落ち着きと柔らかさがあります。
ゆるやかな勾配の屋根にも使え、住宅の印象が軽快になります。
ただ、この材料は可燃性のため、防火指定のある地域では使用できません。
比較的耐候性に優れている屋根材ですが、紫外線によって変質することがあります。
下から見上げて、はがれやふくらみがあったら、修理を依頼しましょう。
修理や葺き替えは専門業者に依頼します。
日ごろから傷んだ箇所をチェックするようにしておきましょう。
特に複雑な形状の屋根は、隅々まで見落としがないように注意が必要です。

屋根工事に限らず、施工業者を選ぶ際は、必ず数社と並行して話を進めてください。
最初に現場調査を依頼して、既存の屋根の状況、問題点、解決法について各業者の見解を聞きます。
その後、工事内容と範囲を決め、屋根材を含む各部材の選定、見積書の作成という流れになります。
その過程で、施主からの質問や疑問に対して、明確な答えが返ってこない、見積書の内容があいまいでです、契約を急がせるなど不審な点が見つかれば、その施工業者を候補から外します。
こうして比較検討の上、１社に絞っていけば、大きな間違いに陥ることはありません。
ちなみに施工後に部分的な施工ミスが見つかった場合でも、その瑕疵（かし）を認め、速やかに補修を行う工務店であれば、業者選びに失敗したことにはなりません。

●瓦、メタルルーフ（金属）、コロニアル（彩色スレート）の施工方法の違い
施工方法と言っても、屋根材以外に屋根形状、勾配、葺（ふ）き方によっても違いがですため、要約して説明することは困難です。
基本的なことであれば、（財）住宅金融普及協会発行の「木造住宅工事共通仕様書」の屋根工事の項目で、下葺（ぶ）き、金属板葺き、粘土瓦葺き、厚型スレート葺き、屋根用化粧スレート葺きという分類で解説がされていますので、参考にしてください。
また、具体的に屋根材が決まった段階で、そのメーカーから設計・施工マニュアルを取り寄せて確認すれば、より分かりやすいと思います。

●雨樋(とい)の選び方
樋については、素材によって２種類が挙げられます。
〔硬化塩化ビニール雨樋〕
さびや腐食が生じず、酸やアルカリに強く、軽量で施工性も良いというメリットがあるのです。
一方で、温度の変化によって変形したり、寒冷地などの低温による強度低下などのデメリットもあるのです。
〔金属板製樋〕
金属系の屋根材と同じく、金属や塗膜の種類によって寿命が違ってきます。
樋の接合部をハンダ付けする場合は、そこから腐食することがですので、適切な補修塗装を行う必要があるのです。
樋は屋根面に比べて水はけが悪く、土砂や葉などが堆積しやすいため、傷みの進行が早い。屋根材より素材を厚くするか、メッキ量の多い、より耐久性の高い素材を選ぶ必要があります。
屋根の葺き替え工事については、ここ数年トラブルが増大しています。
そのほとんどが、工事会社の担当者と１、２回会っただけで、仕様書や見積書、果ては契約書すらなく、いきなり工事に着手し、一方的に工事費を請求されたというものです。

間違いのない施工業者の選び方で説明した方法で慎重に施工業者を選びさえすれば、施工業者から資料の提示や詳細な説明を受けることができます。

屋根建材の種類とその耐久性と品質について

住宅の屋根材に使用される建材は、大きく４種類に分けられます。
●〔粘土系〕
・釉薬（ゆうやく）瓦
プレス成形した瓦形の素地に釉薬を施した瓦です。
色や形のバリエーションが多いです。
・無釉（むゆう）瓦
釉薬を施さない瓦です。
焼き方や素材の違いなどで、いぶし瓦、素焼瓦、練込瓦、窯変（ようへん）瓦などがあります
●〔スレート系〕
・天然スレート
玄昌石（げんしょうせき）を材料にしたスレートです。
退色せず、黒くツヤのあります自然の色と重厚感のありますテクスチャーが特徴です。
・セメントに繊維を混入して強化した薄い板状の素材です。
軽量で施工性が良く、色や形のバリエーションが多いです。
厚みも４ミリから14ミリまでそろっていて、安価なため普及しています。
●〔セメント系〕
・プレスセメント瓦
セメントと細骨材（砂）のモルタルが原料の瓦です。
スレート系より厚みがありますため、重厚感があります。
形状のバリエーションが多いです。
・コンクリート瓦
プレスセメント瓦よりセメント比率が低く、押し出し成形方式で形を作っています。
●〔金属系〕
金属系は軽量なので、建物に対して構造的な負担が少ないです。
・鋼板
鋼板には防錆（ぼうせい）のために表面処理したものや、素材の耐食性が高いものがあります。
トタンやガルバニウムなどが代表的です。
・非鉄金属
アルミニウム合金板、銅板、チタン板など。
安価で一番普及してのがアルミニウム合金板で、高価だが耐食性が高いのは銅板とチタン板です。
耐久性については、屋根材に施されたメッキや被膜の種類、建物が建って地域の気象条件、敷地条件などが大きく影響するため、一概には答えられません。

上記の屋根材を、素材の耐久性という切り口だけで比較した場合は、粘土系とセメント系の瓦、天然スレート、非鉄金属の銅板やチタン板が優れてといえます。

具体的なメンテナンスの方法や期間については、メーカーに問い合わせてください。

屋根の形状と素材

住宅を建てるのなら、屋根にも注意したいですね。
住宅の屋根には、大きく６つの種類があります。
切妻（きりづま）
・寄棟（よせむね）
・入母屋（いりもや）
・片流れ屋根
・陸屋根（ろくやね）
・方形屋根（ほうぎょうやね）

切妻屋根とは、面を２枚合わせた形状をしています。シンプルなので、コストもかからずもっとも一般的な屋根です。
寄棟や方形も代表的な形状で、屋根の面は４面となります。
寄棟が長方形なのに対し、方形は正方形という違いがあります。
入母屋とは、神社仏閣などの使われる下地の構造が複雑な屋根のことです。
片流れとは、１面を傾けた形状の、シンプル極まりない屋根です。
排熱効果が高くてローコストが特徴です。
陸屋根とは、流れを作らない水平な屋根のことです。
鉄筋コンクリートの建物でよく使われます。

屋根を選ぶにも、敷地や予算によって制限を受けます。軒先は、万能サンバイザーです。
熱い夏、日差しの角度は６０〜８０度ですが、暑さが恋しい冬になると、日差しは３０度まで落ちます。
これを一挙に解決するのは軒先の長さです。
ある程度長くすることが快適な生活には欠かせませんね。

とくに太陽の影響が強い南側の軒先は９０センチは必要と言われています。
北の地方では、夏の日差しは心配しませんが、冬の雪対策は重要です。
雪の多い地方では、冬の雪捨て場の確保がたいへんなんです。
敷地が狭い都市部では、十分な雪捨て場が確保できないことと、屋根の雪による事故を防止する意味で、陸屋根を採用している住宅が目立ちます。
地域の特性と言えますね。

どんな家であっても、屋根はなるべくシンプルに作るようにします。
接続部分が多いほど、将来的に痛みが大きくなります。継ぎ目から雨漏りなどを起すのです。
具体的には、屋根の流れは同方向に統一するのが望ましいですね。
雨漏りしやすい屋根の代表各は、切妻屋根です。
南北に向いている屋根に対して、東西向きに屋根を接合しているケースをよく見かけます。
土地形状の制約があったとしても、傷みやすい構造に作ってしまっては、本末転倒です。

材料も地域などによって絞られることがあります。
金属系の屋根は、軽量で耐水性に優れているので、雪の多い地方に向いています。
反面、薄い金属は音が響くので、雨の降る夜はうるさくて寝苦しいことも。
瓦は、防火・放水に優れた素材ですが、重量が重いので安定性に不安が残ります。
軽さ・コストなどを考慮すれば「石綿スレート」という選択肢がありますが、耐久性が劣るためにマメなメンテナンスが必要になります。

土地の形状や地域特性や総コストとのバランスなどを考えて屋根も決めましょう。

３５年固定金利なので、２０年もの商品と比べると金利が割高な場合があります。
もし借り入れ金額が１０年固定や２０年固定で返済可能であればフラット３５よりも金利の低い商品を探したほうが良いかもしれません。
それに融資実行時の金利が適用されるので、借入時点で金利を確定できないことがあります。

つまり現時点で2.29%であっても、融資時点で2.50%になる可能性があるのです、これはよほど注意をしないと銀行借り入れの方が安い金利と言う事にもなりかねません。

また、融資金利と融資手数料は、取扱金融機関ごとに異なりますし月ごとにも金利は変動しますので建築中など借り入れの時期には注意が必要です。

金利一覧はこちらのサイトで確認できます。
住宅はとても大きな買い物になりますので納得のいくまで調べてくださいね。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran2.htm　金利の推移も金融機関、月毎に調べることができます。

焦らずに色々なローンを比較検討しましょう。

フラット35 って最近特に話題となっていますね。

フラット３５とは前からも新型住宅ローンや証券化ローン等と言われていましたが、公募によって最長35年の期間と安定して先を見通せさるローンとしての特徴となる平らを意味するフラットと組合わせ　フラット35に決まったものです。

これは住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）の信用力で証券化したことで長期固定で低金利を実現した受託ローンのことです。

その仕組みは複雑なのですが簡単に言うと銀行が機構が定める基準に合ったローンを実行する。
融資実行直後に銀行はユーザーに支払を請求する権利〔債権〕を住宅金融支援機構に売却する。
住宅金融支援機構はそれらの債権を集約して投資家に売却する。

お金の流れとしてはユーザーは住宅支援機構に〔取引銀行の口座〕に毎月の支払をして機構、銀行はその支払の一部を費用として拾得しあとの部分は投資家の分となる。　
夫々に利益としての取り分が発生しそれぞれにメリットがあるのです。

ユーザーのメリットとしては将来金利が上昇すると考えで、今の金利で毎月の返済額を確定させたい方にはピッタリの方式と言えるでしょう。
万が一支払い中の金利よりも下がったときには返済中に一定の金額をまとめて返済（繰上返済）すると、将来かかるはずの利息を支払わなくてすみます。
よってローン完済時までの総返済額を抑えることができます。

フラット３５の繰上返済時の手数料は、何回繰上返済を行ってもかからないので将来に向かってはお得な制度といえるでしょう。

外断熱の家、住宅雑誌や書籍でもすっかりお馴染みの言葉ですね。
では外断熱とはどういう工法で　どんなメリット　デメリットがあるのでしょうか。
住宅を建てる時に、断熱材を柱と柱の間に入れるのが充填断熱・軸間断熱工法（通称：内断熱）と言います。
これに対して柱の外側から断熱材を貼るのが外張り断熱工法（通称：外断熱）です。
昔から、木造住宅にはグラスウールやロックウールなどの綿状断熱材を使った内断熱を採用されていました。
これに対して、建物の外側からポリスチレンフォーム・ウレタンなど板状の断熱材を張っていくのが外断熱工法です。
それでは外断熱のメリット・デメリットの代表点を上げてみます。

メリット　
１、内断熱のように柱などの構造体で断熱が途切れな
　　い。
２、建物の形状がシンプルな場合　隙間風を防ぐ気密工
　　事が非常に効果的に出来る。
３、大工さんが施工がしやすいため手間が減る。

デメリット
１、断熱材の厚さに制約があり寒冷地の一部では次世代
　　省エネルギー基準に対応しにくい。
２、壁の厚みが増える。断熱材の上から外壁材を留める
　　ので、地震などの時外壁材が落ちるなど多少不安が
　　残る。
３、コストがかかる。
などの点が挙げられます。

そして、このメリット・デメリットを裏返すと内断熱のメリット・デメリットになるケースが多いのです。
どちらの断熱工法が優れているというのではなく、どちらの工法でもきちんと施工すれば、快適な家はできるのです。
外断熱はもう古いとか　内断熱はよくないというよな一部の人の意見に惑わされず、それぞれの良さを理解しきちんと施工すればどちらもいい家は出来るのです。
流行だからといって妄信的に断熱工法を決めるのではなく、きちっとメリット・デメリットを理解したうえで決めるのが大切です。

快適な家造りはトータルバランスが決め手になります。夏に涼しく、冬に暖かい省エネ住宅は窓の種類や大きさも重要な要素です。
夏のクーラー、冬の暖房の効きの良さは断熱工法と共にペアガラスの樹脂サッシといった窓の種類と大きさにも注意を払う事が大切です。
住宅会社によって断熱工法に対する考え方は様々ですから、じっくり聞き比べて分からない事は遠慮なく聞きましょう。

住まいの快適さは家のトータルバランスです。