住宅を考える

週末になると不動産会社のチラシがマンション販売、分譲戸建販売など多くなりますね。
不動産の広告の販売価額以外の見方についてのチエック事項を簡単に説明します。
不動産広告というのは、新聞の折り込みチラシにも入っていますし、住宅情報誌などを見る際にも不動産広告は目にする気かが多いのではないでしょうか。

まず一つ目はキャッチコピーを見てみましょう。
不動産広告には「環境良好」や「スーパー近し」などということが書かれています。
まずはこのキャッチコピーがどうなっているのか不動産広告をチェックしてみるといいかもしれませんね。

それから、二つ目の不動産広告のチェックの方法としては距離を表示しているので距離を確認してみましょう。
不動産広告の距離の表示で多いのは駅から歩いて何分といった表示になっています。
不動産広告の距離の表示では８０メートルを１分と考えて書かれていますから駅から３分と書かれていたら２４０メートルと思えばいいですね。
しかしこれは確かではないことが多いですね。

次にチェックするポイントとしては不動産広告では広さや間取りですね。
これが一番の不動産広告のチェックするポイントだという人もいるのではないでしょうか。

そして最後にチェックするポイントとしては不動産の取引態様です。
どのような形で販売されているのかということは必ずチェックしておきましょう。
売主か媒介化によって支払い手数料の問題が発生します。

現在の収入で無理のない住宅ローンが組めるとしたも、マンション購入は一生に一度の大きな買い物です。
新築マンションともなると、最低でも3,000万円以上はするのが普通ですので、きちんと検討をして、後悔のないようにしないといけません。

マンションの買い方で問題になるのは、新築マンションの場合、実物を見ることが出来ないということがあります。
通常マンション販売会社は、マンションの建設地の近くに簡易的なモデルルームを作って、そこで部屋の内部を再現して、来場者に営業活動をしていくスタイルとるところが多いです。

このモデルルームが気に入ってマンションを購入しても、いざマンションが完成して実物を見たら、自分が想像していたのとは違ったというケースはめずらしいことではありません。
自分なりにチェックポイントを用意して、図面を見せてもらったり、モデルルーム内をくまなく見て回ることも必要だと思います。

例えばチラシで気に入ったマンションが、実際に見に行ったらそれほどではなかったということは良くあります。
これは平面で見たときと、立体で見たときとは受ける印象が違ってしまうことが原因です。

新築マンションを購入する場合は、モデルルームを見て決めるのが普通ですが、気に入ったとしても一度冷却期間をおいて再度見てみることも必要です。
決してモデルルームを一度見て即決だけはしないように気をつけましょう。

「シックハウス症候群」とは実はまだ謎だらけなのです。

ここ数年新築あるいは改築した家に入居した人から、「目がツーンとする」「頭やのどが痛い」「ゼイゼイする」といった相談が急増しています。
住居内での室内空気汚染による様々な健康障害を総称して、シックハウス症候群と呼ばれています。
住宅の高気密化や化学物質を放散する建材・内装等の使用による室内空気汚染が原因と考えられています。

住宅の高気密・高断熱化や新建材と呼ばれる化学物質を含有した建材を多く用いたことにより、室内空気が化学物質などに汚染され、また家具・日用品の影響、カビ・ダニ等のアレルゲン、化学物質に対する感受性の個人差など、様々な要因が複雑に関係していると考えられています。

日本の住宅はほぼすべて木造でした。
高温多湿の季節と低温で乾燥した季節が交互にやってくる気候のもと、木材は適度に伸び縮みして良くも悪くもすきまを生み、家の中に自然の風の流れを持ち込んでいたのです。

ところが、次第に高気密・高断熱の家、あるいはマンションが増えてきました。
「すきま風」が嫌われたせいでしょうか、家の気密性向上が図られていったのです。
気密性が向上すれば当然、換気や温度管理は冷暖房器具にたよらざるをえません。
そして、冷暖房効果を高め、省エネを図るために、さらなる気密化が進められてきました。

家の外装や内装、家具に用いられる素材も多様化し、腐食や色落ちなどを防ぐ目的で、さまざまな塗料や化学物質が使われるようになっています。

建材や家具に用いられている化学物質の中には、ごく微量ずつではあるものの空気中に出ていく（揮発する）ものがあります。ところが、気密性の高い家の中では、空気中の化学物質はなかなか外へ出ていくことができず、滞留してしまいます。こうした化学物質によって起こるとされているのが、「シックハウス症候群」なのです。

症状は多種多様
シックハウス症候群は、原因も症状も多種多様で、ひとつの原因やひとつの症状、ある一面からだけでは正しく理解することができません。
発症のメカニズムなど、まだまだ未解明な部分が多くあります。

シックハウス症候群 の症状は、個人差が大きく、非常に多岐にわたり実に多種多様です。
目がよく見えない、だるい、めまいがする、頭痛がするなどのほか、いらいら、不眠、耳鳴り、のぼせ、不整脈、関節痛、下痢……と挙げてみても、これはほんの一部にすぎません。

シックハウス症候群を防ぐためには、化学物質の使用を極力抑えた建材や接着剤を使用した住宅を選ぶことが大切です。
最近では、ホルムアルデヒドを使用していない接着剤で壁紙を貼ったり、ホルムアルデヒドの使用を抑えたフローリングを使用するなど、健康に配慮した住宅も登場しています。

新築や改築、改装直後は汚染濃度が高いことが多いので、換気に努め、臭いがしなくなってから入居する。
入居後に行なう最も有効な対策は換気です。
・空気の通りをよくするために窓を開け反対側のドアも開ける。
窓が開けられない場合は空気清浄機の活用も考えましょう。

りそな銀行の住宅ローンに住宅金融支援機構の証券化支援事業（買取型）を利用しているフラット35というローンがあります。
新しいタイプの住宅ローンで固定金利となっているところが特徴です。
固定金利ですから、完済するまでの返済額や借り入れ金利が変動することはありません。

最大借り入れ金額は、所要資金の90%となっており、最高で8000万円までとなっています。
しかも保証料が不要であり、繰上げ返済をするときも手数料を支払う必要はありません。
現在、住宅ローンには様々な種類があるため、自分にはどのような形の住宅ローンが適しているのか難しい選択であると感じている方も多いと思います。
住宅金融公庫もフラット35と比較すると、これまでのように理想的な住宅ローンとは言えないでしょう。

住宅ローンフラット35には、りそな銀行のような買取型の他に、保証型という2種類があります。
保証型は、住宅ローンの債権を買取るということをしないで住宅金融支援機構がフラット35を担保として保険を引き受ける形をとっている35年（最長で）の固定金利型住宅ローンです。

買取型と保証型は両方とも住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して成立している住宅ローンですが、内容に若干の違いがあります。
大きな違いは、買取型はローンの借り換えには利用できませんが、保障型は住宅ローンの借り換えに利用することができますし、借り入れ金額も買取型の90%までと比較すると、80%から100%までとなっており条件次第では保障型の方が有利な場合もあります。

しかし、りそな銀行フラット35(買取型）住宅ローンよりも金利が高く設定されており、団体信用生命保険の保険料を負担しなければならない場合もあるかもしれません。
結果的に同額を借り入れた場合、保証型の最終的な総支払額は高くなってしまいますが、手持ちの住宅準備資金が少ない方の場合はこちらを利用するのが合理的だと判断されます。

従って、貯金があるなど手持ち資金がある方は、りそな銀行 フラット35 買取型を利用される方がお徳だと思います。

二世帯住宅をプランニングする際のポイントになるのは、親子同居に伴うメリットとデメリットを明確にし、お互いのプライバシーを尊重しあえる環境をどう作っていくかということがあげられます。

1980年からヘーベルハウスの旭化成ホームズ株式会社が二世帯住宅研究所（http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/nisetai/index.html）を設立しており、そのサイトでは、2世帯住宅にかかわる情報を提供しています。

その二世帯住宅研究所によると、2世帯住宅のプランとして3つのタイプがあげられます。

基本となるのが同居スタイルによって、共有スペースをどれだけ持つかという建物分離度です。


・生活空間を完全に2分割し2世帯が独立して暮らす
　『独立二世帯』
・玄関や浴室などの一部設備を共有する『共有二世帯』
・多くの生活空間を共有し、それぞれが自立して暮らす　『融合二世帯』
の3つです。

その建物分離度で、世帯間の距離をどの程度、取るかということは、『どうして同居するのか』を明確にするとよいです。

二世帯住宅研究所が独自に行った調査結果をもとに分析した親子同居のメリットとして、建築資金面での優位性、みんなで暮らすという精神的な充足感、万一の病気の際に助け合えること、知恵と文化を伝承できることをあげています。

対して、気をつけなければいけない点として、食事の味付けや世代間の価値観、生活リズムの違いなどに加え、経済観念の違いなどをあげています。


それらを考慮したうえでの7つの原則
・選択の原則
・、相互尊重の原則
・自立の原則
・家族間ルール確立の原則
・家族協力の原則
・扶養分担の原則
・社会連帯の原則
と8つの工夫
・世帯間の独立を尊重・相手文化の相互理解・お客さんが来やすい環境作り・キーパーソンが潤滑油として機能すること・経費分担の明確化・教育責任を子世帯がしっかり持つこと・行事参加への積極性・親族友好への配慮
が二世帯住宅研究所のサイトに掲載されていますので、参考にしてみるとよいでしょう。

財産が一瞬にして灰になってしまう怖い火災時にあわてないためにも、住宅総合保険は必用ですね。

住宅総合保険がどういった内容の保険なのか知らない人も意外と多いようです。
住宅火災保険の一種であると説明されれば、なるほどと、納得する人もいるかもしれません。
この住宅火災保険も補償の対象となると、住居の火災に対する補償だけしか思いつかない人が大半ではないでしょうか。

一般的に、住宅火災保険は住居目的の建物および家財に付ける火災保険で、火災だけではなく、落雷、破裂・爆発、風災・雪災・雹災などによる被害に対して保険金が支払われます。

住宅総合保険は、この住宅火災保険よりも、より広範囲をカバーする保険で、建物の外からの物体の落下や衝突、水漏れ、騒じょう・集団行動・労働争議に伴う暴力、盗難、持ち出し家財の被害、水害などに対する被害を補償する内容となっています。

ただし、補償については、細かな制限が設けられていることが多く、言葉だけで自己判断するのは危険です。

例えば水害は床下浸水が補償の対象外であったり、盗難や持ち出し家財の損害については、家財に保険をかけていないと、補償の対象とはなりません。

いざ被害にあったとき、保険金が支払われなくて、あわててしまうという事態にもなりかねませんから、保険に入る前にしっかりと確認しておく必要があります。


保険というのは補償の範囲を広げれば広げるだけ安心感が増します。
しかし、比例して保険料もどんどん高くなりますから、自分の生活環境を踏まえて、賢く選択することが大事です。

可能性が少ない災害に対してまでも安心感を得ることを優先するのか。
それともある程度絞りこんで保険金を節約し、その分を普段の生活費に回す方が良いのかは、個人の価値観が違いますので一概には言えないですね。

内容を十分に知らないで、住宅総合保険という名前に安心感を求めるのは無駄な出費を増やすだけです。

建物の外からの物体の落下なんて滅多にないですね。
国道に面していて自動車が飛び込む危険性が多いのなら話しは別ですが、ひとつひとつの項目をしっかり見て、自分に必要かどうかを判断してはいかがでしょうか。

住宅総合保険にしろ、住宅火災保険にしろ、契約する前に十分説明を受けて理解することが大事です。

本当は契約のしおりや約款を読んで理解することが望ましいのですが、細かな字でびっしりと書かれていますので、読むのが大変ですが一読しておいたほうが良いです。


いざというときにあわてないためにも、補償内容が必要かを充分に検討して、我が家にとって必要な補償範囲はどこまでかをキチンと把握したうえで、保険加入したいものです。

最近注目されているリノベーションとは、住宅の内装や外装、設備などを新しくするリフォームに加え、住宅の性能の向上や価値を高めることに着目した建造物改修工事のことです。

具体的に住宅の機能や性能を高めることと言えば、住宅を長く使うために耐震性や防火などの対策を施すことで住宅の耐久性を高めることや、冷暖房に費やすエネルギー節約などの省エネすることや、時代に即した建築機能の向上などがあげられます。

時代に即した住宅としての機能向上という意味で住宅のＩＴ対応もリノベーションのひとつです。

たとえば、各部屋からインターネットに接続できる情報コンセントを設置し、住宅内にLANケーブルを配線するということも住宅のＩＴ化になり、住宅としての機能が向上したといえます。

高齢化社会に伴う老人との生活する住まいとしてのバリアフリーの考えも、時代に即した住宅への価値向上につながるため、部屋間の段差をなくすなどの改修もリノベーションにあたります。

エネルギー節約に関しては、外壁を断熱性が高い素材に変え、冷暖房機具の最適配置を考慮した上での換気設備の更新があげられますが、二酸化炭素（ＣＯ２）発生を抑制するオール電化住宅への設備更新もリノベーションといえます。

住宅の外壁を強化するだけでなく、内部のレイアウトを大幅に変更した事例も多く、新築よりもコストを抑えて理想の住宅を作ることができると言われ、テレビやマスコミにも取り上げられることが増え、徐々に需要が増えてきています。

実際にオフィスビルを住宅地に改修した事例もあるため、その可能性は広がるばかりです。

住宅の改修ということで、リフォームと混同することがありますが、基本的にリフォームは、老朽化した住宅を初期の状態に修復することを目的としているため、一般的に小規模な工事を指しています。

それに対して、リノベーションは住宅の機能向上による快適な住居を視野に入れているため、大幅な改修工事になることがほとんどです。

住宅の省エネルギー基準とは、「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づき制定された「住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する建築主の判断の基準」及び「同設計及び施工の指針」という告示のことです。
この基準は、１９８０年に初めて定められ、１９９２年に改正され、さらに、１９９９年３月に再度に改正されました。
そして、この１９９年に改正された、住宅の省エネルギー基準は、「次世代省エネルギー基準」ともいわれています。
最近では、省エネ住宅やエコハウスなどといった地球にやさしく、冷暖房のエネルギーを抑えた住宅を建てることが一種のブームとなっていますが、まさに、その明確な基準のひとつが、住宅の省エネルギー基準ということができます。
住宅の省エネルギー基準は、専門的で難しい基準値などが使用されていますが、簡単に言えば、高断熱・高気密である住宅であり、かつ、室内に汚れた空気をためるのではなく、新鮮な外気を取り入れることができる計画的な換気を行う住宅です。
家を建てることにおいて、この住宅の省エネルギー基準を必ず守らなくてはならないということはありません。しかし、住宅の省エネルギー基準を守ることにより、住宅ローンを有利に組むことができたり、割増融資を受けることができるので、経済的優遇されます。
住宅の省エネルギー基準を満たす家を建てるには、「建築主の判断の基準」と「設計、施工の指針」を満たさなければなりません。
現在の住宅の省エネルギー基準すなわち、次世代省エネルギー基準では、建築主の判断基準は、いくつかのタイプがあり、いろんな設計を可能とすることができます。しかし、やはり、家を建てるときに、ハウスメーカーや建築士の方と相談することが一番よいでしょう。
もし、住宅の省エネルギー基準の詳しいことが知りたい場合には、住宅の省エネルギー基準の解説書が、「財団法人　建築・環境省エネルギー機構」から発行されています。
自分で詳しく調査して、家を建てたいという方は、是非この解説書をご一読ください。
また、財団法人　建築・環境省エネルギー機構のHPには、住宅の省エネルギー基準についても詳しく解説しています。
解説書を買うほどでもないという方は、http://www.ibec.or.jp/を参考にするのもよいかもしれません。

不動産取得税とはその名前から、不動産を購入したときにかかってくる税金です。
税金の仕組みは複雑な場合が多く、一度聞いただけでは理解できないこともよくあります。
そもそも不動産取得税とは、土地や建物の不動産を取得したときに、その取得した価格(固定資産課税台帳の価格)に応じて納める税金のことですが、この取得とは所有権を得ることを意味しています。
従って所有権移転は売買に限らず、贈与や寄付、交換などにより所有権を得た場合も不動産取得税の対象となるわけです。
登記をしていないから、この税金が課せられないと勘違いする人もいるようですが、基本的には登記の有無は関係なく、有償や無償も問いません。
どんな形であれ、不動産の所有権を得た場合には不動産取得税のことを頭に置いておかないと、後々であわてることになってしまいます。
不動産取得税を納付するまでの一連の流れは次のようなものです。
�@不動産を取得した日から６０日以内に、取得不動産の所在地を管轄する県税事務所に不動産取得申告書を提出します。
特に、不動産取得の軽減措置や課税免除を受けるためにはこの申請が必要不可欠となりますので、期限内に忘れずに申告することが重要です。
�A所轄の県税事務所から納税通知書が所有権移転登記後６ヶ月以内に送付されます。
�B納税通知書に定められた日までに、銀行などの金融機関で振り込むか、県税事務所の窓口で直接納付します。
申告から納付までの手続きそのものは非常に簡単ですが、不動産取得税では軽減措置や課税免除について、細かく規定されていますので、誤りのない最新の情報を得ることが大事です。
県税事務所などでは相談の窓口がありますので、疑問点があれば、どんどん活用すればいいでしょう。
不動産は高い買い物になりますから、自分自身で納得いくまで調べ、軽減措置を受けることができる場合は最大限利用して、賢く節税したいものです。

住宅のバリアフリーが、提唱されていますが普及にはまだまだ時間がかかりそうですね。
世界有数の少子高齢化社会の日本が、団塊の世代の高齢化「お年寄り」の年齢になるほど、その傾向が大きくなっていくはずです。
これから建築される住宅は多かれ少なかれ、バリアフリーを取り入れた構造になっていないと、将来生活に支障をきたすかもしれません。

ところで、バリアフリーとは何でしょうか。
一般には段差のない住宅や、駅や道路上にある「黄色いでこぼこ道」などを連想します。
しかし、広義のバリアフリーとは、肉体的な障害ばかりにとどまらず、差別や偏見や社会生活弱者への認識の障壁をも取り除こういう考えであるようです。

高齢者住宅のバリアフリーとは、具体的にはどのようなものでしょうか。
簡単にいえば「段差と広さ」です。
部屋と部屋、または、部屋からトイレやバスルームへの移動に、足が引っかかるような段差を無くす。
移動の通路や入り口（間口）を広くする。
生活にさいして、転んだりぶつかったりしないよう配慮した住宅を設計するのです。
トイレは高齢者の住む階にも設置します。

バリアフリー住宅の概要は法律でも定められています。
住宅金融公庫では、バリアフリー住宅資金を貸付していますが、以下の基準を条件として設けています。

●　次の段差をなくす
便所・洗面所・脱衣室・バルコニー（２階以上に住む場合）・浴室（出入口の部分を除く）・玄関（土間の部分を除く）
●　階段の高さと踏む面の幅の関係はつぎのようにす
　　る。
　　Ｔ≧１９.５
　　Ｒ／Ｔ≦２２/２１
　　５５≦Ｔ＋２Ｒ≦６５
　　［Ｔ：踏面（ステップの幅）　Ｒ：けあげ（段差）　（単位：�p）］
●　次の場所には手すりを設置する。
　　浴室・階段・立ったり座ったりする場所
●　部分をつなぐ廊下の幅は、７８�p（柱又は建具枠のある部分は７５�p）以上とする。
便所・浴室（出入口部分を除く）・洗面所及び脱衣室・玄関（土間部分を除く）
　高齢者等の寝室が１階以外の場合、その階のバルコニー（出入口部分を除く）
高齢者等の寝室のある階のすべての居室（食事室が同一階にない場合は食事室を含む）
などなど。
　　　参考：住宅金融公庫「バリアフリー基準の概要」
　　　ＵＲＬ：http://www.jyukou.go.jp/yusi/koukojutaku/baria_syou.html

住宅地盤の都合や、生活によっては段差が必要とされることもあるでしょう。
車椅子の移動の邪魔にならないことなど一定の条件を満たせば、３０〜４０センチの段差が認められます。
住宅を建てることは、一生に一度の大事業です。
現在の状況ばかりでなく、将来のことも考えた上で、バリアフリーの導入を検討してみることが大事なことですね。